Los Estatutos de las comunidades de vecinos, es un conjunto de normas, cuyo contenido ha de estar en concordancia con aquellas disposiciones legales que las rigen. Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil fundamentalmente, pero además, existen numerosas leyes que les afectan y que se deben cumplir, como la Ley Hipotecaria por ejemplo, además de la enorme cantidad de jurisprudencia dictadas por los tribunales que cada día esclarece y da soluciones a toda la rica casuística que nos ofrece la vida en común de los vecinos afectos al régimen de propiedad horizontal.
No se debe confundir los Estatutos, con los distintos reglamentos de régimen interior y normas de convivencia de la que puedan ir dotándose las comunidades, que son una expresión de la liberalidad que otorga el ordenamiento jurídico a los propietarios, sin mas, condiciones que esta normas no contradigan la legislación vigente, sirvan como ejemplo las normas de uso de piscinas, de cocheras, horarios de descanso y un largo etc,, y que en cualquier caso servirán para completar los mismos.
Habitualmente se suelen superponer los Estatutos de la comunidad con su Título Constitutivo ya que en ambos se incluyen las normas fundamentales que regirán la vida comunitaria, y tanto uno como otro suele venir redactado en la Escritura constitución de la comunidad (división horizontal)
En el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal está dedicado exclusivamente al Título Constitutivo y de él podemos extraer una definición bastante precisa de lo que son los Estatutos: “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones
¿Qué deben contener los estatutos de la comunidad de vecinos?
Más allá de estas reglas de constitución que se citan en el apartado anterior, la L.P.H. no realiza una descripción del contenido mínimo que deban tener los estatutos, se limita a describir algunos de los asuntos que deben ser recogidos en ellos, siempre desde el respeto a la Ley.
En base al artículo anterior podríamos agrupar en una serie de bloques normativos lo que debe incluirse cuando se confeccionan o modifican los Estatutos de una comunidad de propietarios, para ello nos serviremos de la clasificación, formulada por la Audiencia Provincial de Gipuzkoa en sentencia de 26 de marzo de 2015:
“a. Las que se refieren al uso y destino del edificio.
Se describen los distintos inmuebles que componen el edificio y su naturaleza residencial, comercial, aparcamientos, etc. Descripción y utilización de las zonas comunes y zonas privativas, etc.
b. Las que regulan el uso y la utilización de los servicios y elementos comunes
Hay que decir que la determinación de los coeficientes de participación en cada uno de los inmuebles resulta fundamental, a la hora de aplicar las obligaciones y derechos afectos a cada una de las propiedades.
c. Las que se refieren a la exoneración en la distribución de los gastos generales o contemplan especialidades en los mismos.
De aquí se derivaran las cuotas por gastos de comunidad que tendremos que pagar conforme al presupuesto anual que tendrá que tener en cuenta la distribución de los distintos gastos, conforme al coeficiente otorgado a la propiedad y a la imputación o exoneración de dichos gastos.
d. Las que completan las normas legales sobre gobierno de la comunidad.”
Composición de juntas de gobierno, administración, juntas generales.
¿Quién redacta los estatutos de la comunidad?
Generalmente el propietario único que es quien se encarga de la realización de la división horizontal del edificio, habitualmente el promotor que destina la construcción del edificio a la venta de los distintos inmuebles. En dicha Escritura se debe hacer constancia de unos minimos fundamenteles: descripción de los inmuebles, elementos comunes y privativos, cuotas de participación, algunos derechos y obligaciones impuestas a los inmuebles, etc.
Mas tarde y una vez constituida la comunidad de propietarios, esta puede promover la redacción e inscripción de nos estatatutos mas precisos, siempre por unanimidad de todos los propietarios.
¿Es obligatorio que una comunidad de vecinos tenga estatutos?
Cuando se inscribe en el Registro de la propiedad el régimen horizontal, tanto si lo realiza el propietario único, o el conjunto de los comuneros,en la Escritura de división horizontal deben incluirse aquellas reglas contenidas en el Título Constitutivo y los Estatutos para que regulen el ejercicio de este tipo de propiedad.
Estos Estatutos como hemos dicho anteriormente pueden ser ampliados o modificados siguiendo siempre las reglas de unanimidad de todos los copropietarios y de acuerdo siempre con la legislación vigente.
No siempre el Titulo constitutivo contiene reglas específicas aplicables al funcionamiento de la comunidad, mas allá de la descripción de los elementos comunes y privativos de acuerdo con el artículo 396 del código civil, especialmente en las escrituras otorgadas hace mas de veinte años, por ello es muy aconsejable que los propietarios una vez conocida la realidad y las necesidades del edificio y sus vecinos redacten unos estatutos que les facilitará tanto los derecho y obligaciones que deben tener para con el resto de propietarios como en el uso del edificio o frente a terceros, todo ello insisto conforme al ordenamiento jurídico vigente,
¿Cuánto cuesta hacer los estatutos de una comunidad de propietarios?
Los Estatutos de la comunidad de propietarios, una vez redactados y aprobados por unanimidad por todos condueños, es conveniente elevarlos a Escritura Pública que se otorgará ante notario de esta manera como documento público que es, ningún propietario futuro podrá alegar desconocimiento para su cumplimiento.
Es importante que la comunidad se asesore y ayude para la redacción de los Estatutos de un profesional como puede ser un abogado especializado en esta rama del derecho o un Administrador de fincas solvente.
El coste que tiene hacer unos estatutos dependerá de quien los redacta y cuál será su forma, privada o pública, si la redactan los vecinos y no la inscriben, económicamente no les costará nada, si cuentan con profesional, serán sus honorarios, y si se elevan a Escritura Pública y se inscriben, tendrán que abonar la minuta del notario del Registro de la Propiedad.
¿Dónde se inscriben los estatutos de la comunidad de vecinos?
Los Estatutos que no hayan sido inscritos con el Titulo Constitutivo contenido en la Escritura de división horizontal, redactados posteriormente a ésta, pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad donde se inscribió dicha Escritura, donde se anotará una nueva inscripción con el contenido estatutario.
¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad de propietarios?
Si, en cualquier momento con la condición de que sea por unanimidad de todos los propietarios y no sean contrarios a la ley.
Es lógico pensar que los diferentes avances en distintas materias como suministros, accesibilidad, energías renovables, telecomunicaciones, etc hacen que la comunidades se tengan que ir actualizando y dotarse de normas que recojan
El incumplimiento de los Estatutos de la comunidad, dará siempre el derecho a la misma de exigir su cumplimiento incluso ante los tribunales, según el tipo de incumplimiento se podrá ejercitar una u otra acción judicial, por ejemplo si se aprueban acuerdos por la junta de propietarios contrarios a los estatutos se puede impugnar dicho acuerdo por ser contrario a derecho, o si un propietarios ocupa un elemento común descrito en los Estatutos o Titulo Constitutivo, podrá la comunidad promover un interdicto posesorio o la demanda correspondiente, son tan amplias las posibilidades de reclamación ante los tribunales en el ámbito civil como incumplimientos puedan darse.
¿Qué debemos saber cuando adquirimos un inmueble y entramos a formar parte de una comunidad de propietarios ?
Es muy importante cuando se adquiere un inmueble, informarse en primer lugar de sí el mismo forma parte de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, y si es así, informarse de si existen Estatutos y su contenido, además del Título Constitutivo que generalmente los notarios suelen transcribirlos en la escritura de compra venta y si la comunidad tiene un reglamento de régimen interno; sin perjuicio de otras cuestiones como que el inmueble no deba ninguna cuota comunitaria, y que estas se apliquen correctamente, así no tendremos sorpresas desagradables pues aunque no nos hayamos informado no podremos alegar desconocimiento.